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競拍房產謹防陷阱

      通過拍賣程序購買自己中意房產的人越來越多。然而,房產拍賣里也暗藏“陷阱!甭蓭熖嵝,消費者在購買房產等大宗拍賣商品時,不能一味貪圖便宜,還要注意背后潛藏的各類風險,謹防中招上當。
陷阱一:業主與租戶簽長期合同
    廣東東方金源律師事務所律師金焰介紹了一則案例:市民姚先生通過拍賣市場購得一套房子。然而,在過理過戶手續前,業主突擊將房子低價出租,而且租期一簽就是10年。姚先生雖然得到了房子,卻自拍得房子起就開始打官司,最終不得不放棄了這套房子。
    律師提醒,購買拍賣的房產前,一定要去現場細心看樓,并了解相關情況,比如樓齡、竣工日期、建筑質量等。此外,還須到管理處查詢該物業是否有拖欠的水費、電費、管理費、維修基金等。以供競買出價參考。另外還需要了解房產的使用狀況,如果仍然有租客的,那么即使競拍到了這套房子,也需要現有的租約履行完畢才能收回房產。尤其是有長期租約的拍賣物業,除非能證明業主和租客惡意串通,故意將房子低價“出租”,否則即使是10年租期、也在法律允許的范圍內。
陷阱二:無產權證房要當心稅費
    市民金先生購買了長城大廈一樓的住宅(帶地下室),當時是有房產證的。結果當他拍下來之后,國土部門卻拒絕給他辦理新的房產證,原因是《物權法》出臺后,規定地下室屬于業主共有面積,業主據此集中向國土部門投訴。正是因為這種些投訴,導致國土部門不給金先生辦理產權證。律師認為,這個案例中,國土部門應當給金先生辦理過戶手續和簽發新的房產證。該住宅的地下室已明確寫入房產證,并且繳納過地價,不于屬于公共面積。金先生可以通過委托買賣的法院協調解決,由法院給國土部出具協助執行的通知書。
    相對于有房產證的糾紛,沒有房產證僅有買賣合同的情況要復雜得多。曾有市民通過拍賣程序購得一處房產,房子沒有房產證只有買賣合同,結果成交后稅費和手續之繁瑣大大超過了競買者的想象。律師表示,如果是買賣合同,則購買方需拿這個買賣合同去房產登記中心給原房主辦理房產證,然后現過戶到競買者的名下,所以競買者要替轉讓方繳納營業稅等稅費。即使買賣合同已經滿了5年,可以減免營業稅,也需要原業主去地稅局申請。如果原業主下落下明或者拒絕協助,即使超過了5年,也得繳納營業稅
                                              
 
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