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拍賣案例:一宗房產拍賣引起的軒然大波

——拍賣公告、舉牌先后、叫價方式的爭議

一、糾紛起因

    位于我市的一座物資大樓,由于產權所有人欠債,由債權人向廣州市中級人民法院起訴,勝訴后由法院委托廣東某拍賣行對該幢大樓進行拍賣。

    物資大樓占地面積四千多平方米,樓高7層,總建筑面積9600多平方米。拍賣時評估價2053萬元,拍賣保留價1643萬元,該樓前曾2次拍賣,均無人參加競買而元成交。

    2000年5月19日上午10時正,某拍賣行對該幢大樓再行拍賣。參加競買有2家,分別持10號牌和36號牌,除競買人外,參加拍賣會還有該幢大樓產權人、債權人、法官。拍賣會準時開始,拍賣師會前宣讀了拍賣規則及注意事項,經過詢問,確認在場競買人沒有異議和疑問后,拍賣開始。由于前7項標的均采用增價拍賣方式,所以輪 到第8項拍賣該幢大樓時,拍賣師向場上競買人宣布了另一種競買方 式:按委托方要求,本標的以2055萬元起價,如有應價則按增價拍賣;如無應價則采用設有保留價的減價方式拍賣,第一個舉牌應價, 且高于保留價者作標的成交o在場競買人無異議的情況下,叫價開始,2055萬元起叫價無人應價。于是拍賣師開始以每次遞減50萬元逐次減價拍賣,當叫價1700萬元時,10號舉起號牌,拍賣師即時見到,于是拍賣師敲槌成交。但就在此時,36號也舉起號牌,拍賣師指出舉牌晚了一步,標的由10號成交。拍賣會后,36號競買人提出異議,要求以原成交價重新拍賣,產權代理律師更提出幾大疑點,一場糾紛由此而起。

二、產權人提出五大疑點

    其一:標的產權所有人和房產地點都在順德,但拍賣公告只在廣州日報刊登,而不在順德媒介刊登。

    其二:委托人曾告訴拍賣行拍賣時通知產權所有人,但產權所有人一直沒有收到任何書面或口頭通知,他們是通過其他途徑得知自己的房產被拍賣的。

    其三:程序有問題。采用荷蘭拍賣法的前提是開價拍賣,沒有人競投后才宣布采用荷蘭拍賣法,事先就宣布采用荷蘭拍賣法引起競買 人消極等待。

    其四:如何認定舉牌在先,沒有客觀依據。拍賣會場沒有錄像機,只憑拍賣師主觀臆斷。

    其五:拍賣時,每次應叫價三次,每次應有停頓,而不應"連珠炮"似往下叫,當減至1700萬元價格時,有2人應價,按規定應采用開價方式繼續拍賣,拍賣師無視現實,判定10號牌所得,并宣布拍賣結束,侵犯了其他競買人合法權益。

三、拍賣行釋疑

    1.關于標的在順德,為何不在順德報刊登公告!杜馁u法》第四十七條規定,拍賣公告應當通過報紙或者其他新聞媒介公布。那么, 在廣州日報刊登拍賣公告完全合法,拍賣人、委托人、債權申請人均在廣州,拍賣行的潛在客戶在全省,廣州日報發行比順德報覆蓋面大得多。

    2.關于拍賣行為何不通知執行人!杜馁u法》第三章關于拍賣當事人共分四節,分別為拍賣人、委托人、競買人、買受人,產權所有人作為法院被執行人,并不是其中任何一方,拍賣行未與其發生任何法律關系,拍賣行按時向委托方發了《拍賣通知》,并無通知被執行人的義務。

    3.關于為何提前宣布采用"荷蘭式"叫價方式。首先,減價拍賣的方式是應委托人要求早就確定的,拍賣人有權且必須在拍賣前向競買人說明競價方式和競買規則,其次,拍賣是在起叫價無人應價的 情況下轉入減價拍賣方式的,這也是應委托人的要求進行的。

    4.對于認定誰先舉牌沒有客觀依據(指沒有錄像),只是憑拍賣 師主觀臆斷的說法。拍賣行認為,減價拍賣中第一個舉牌成交者由拍 賣師認定,現場還有場上記錄員協助,其記錄的《拍賣會筆錄》具有 法律效力,另外,拍賣會場上還有60余人目睹,可以證明!杜馁u 法》規定了拍賣師的權力和作用,但沒有規定必須錄像。

    5.對"有兩個人對1700萬元的價位應價,按規定應采用增價方 式繼續拍,但拍賣師卻判10號成交,有失公允"的質疑。拍賣行認為在減價拍賣的規則下,拍賣師不確認首先舉牌的競買人的權益,那才真是違約違法,損害了10號競買人的應有權益,而這次拍賣,拍賣師是以固定的降價幅度,逐次減價拍賣的,每次報價之后均有停頓,有足夠的間隔時間給競買人決策舉牌應價。

四、對本案的淺析與反思

    這場房產拍賣糾紛所引起的風波過后,平心靜氣地對該案進行分 析評閱和思考,對我們今后的工作不能不起一個深刻的啟發作用。

    1.產權所有人提出:產權所有人和房產所在地在順德,何以不 在順德媒介刊登公告。

    拍賣行解釋:廣州日報比順德報覆蓋面大。評閱:此舉元違反《拍賣法》。

    但知道,在順德訂閱順德報比訂閱廣州日報的人多得多,無訂閱廣州日報的人根本無法知道拍賣物資大樓的消息。根據我們多年的拍賣情況看,當地的房地產絕大多數都是當地人所買。持10號、36號牌都是當地順德人,就說明了這一點。作為一個拍賣行,總希望多一些人參加競買,多人競買自然氣氛好,氣氛好競價自然高,這是每一個拍賣行的期望值。如果拍賣行想得周全一點,在廣州日報,再加順德報出一個拍賣公告,就不會有上述糾紛,甚至或許該幢物資大樓不止是1700萬元成交。

    2.產權所有人提出:自己的房產被拍賣自己一點也不知情。拍賣行解釋:拍賣行無義務通知被執行人。

    評閱:拍賣人與被執行人無法律關系,無義務通知被執行人是對的。

    按規定,拍賣行拍賣前要通知委托法院,再由委托法院知會有關 當事人,如果拍賣行拍賣前不通知法院,那拍賣行失職。但通知了委 托法院,法院沒有知會有關當事人,那就法院責任,與拍賣行無關。

    3.產權人提出:應在增價元人應價的情況下,再宣布采用降價方式拍賣,免引起競買者消極等待。

    拍賣行解釋:拍賣前宣布"荷蘭式"叫價方式,拍賣人有權且必 須在拍賣前向競買人說明競買方式和競買規則。

    評閱:此程序沒有條文規定,拍賣行也不算違規。作為競買人,想、以最低價格買到最好的東西,這是人之常情,也是競買人普遍心理,競買人提前知道,起拍價有下降空間,消極等 待,也不是說沒有理由。到底提前宣布采用"荷蘭式"叫價好,還是沒有人應價后再宣布采用"荷蘭式"叫價效果好值得探討,但依我所看,后者效果可能好些。

    4.產權人提出:很難認定誰舉牌在先,因為拍賣行沒有設立錄像機。

    拍賣行解釋:減價拍賣中第一個舉牌成交者由拍賣師認定,拍賣 師站在臺上,具有比臺下任何人更充足的條件確認誰先舉牌。評閱:《拍賣法》并無規定要設立電子監控設備,在沒有錄像機設備的情況下,由拍賣師認定也不違法。

    在減價拍賣中,有的拍賣會場幾百人,甚至有時達到過千人,拍賣師稍不留神,就很難認定絲毫之差舉牌先后,同樣也會引起很多爭議,拍賣行若能事先考慮周詳,增設電子監控設備,同樣也可以避免爭議了。在國際上,先進國家已基本采用了電子監控手段,盡管《拍賣法》并沒有此項規定,但能吸收國外的做法,今后類似的爭議就能迎刃而解。

    5.產權人提出:有兩人應價,按規定應采用升價方式繼續拍賣。拍賣行解釋:在減價拍賣的規則下,拍賣師不確認首先舉牌的競買人的權益,那才真是違約違法。

    評閱:拍賣前說明先舉牌先得,10號先舉牌,作成交,也不違反操作規程。

    中華人民共和國拍賣法是一個大法,具體操作《拍賣法》中沒有具體提及,在操作中只能按常規或慣例去做,這樣就造成很多爭議。例如:增價拍賣,拍賣師要叫價三次,才擊槌生效,那么減價拍賣是否需要叫價三次才有效呢?又如:拍賣成交以擊槌為準為有效,但在拍賣師還沒有擊槌前,有兩個以上競買人先后舉牌,如果拍賣師判寇第一個舉牌有效,那么第二個競買人會提出,拍賣師還沒有擊槌前我已舉牌,我怎會無效?又如:減價拍賣中要不要每次叫價3次,每晚一叫價間歇需要多長時間才合理?等等。所有這些問題由于沒有一個明細的、確切的具體操作規則衡量,經常會出現爭議也是難免的,所以,我們盼望拍賣操作規則早日出臺。

    綜合這場房產拍賣風波,通過具體分析,也使我們拍賣同行得到很多啟發和教訓。雖然我認為拍賣行在這場房產拍賣糾紛中談不上違法違規,但是有些事情不違法違規,并不等于合情合理。不然,何以一場拍賣會產權人和一些競買人這么多怨言。假若我們拍賣工作事前考慮周詳些,工作完善些,我想這些糾紛和怨言就少得多,甚至沒有。但愿我們的拍賣同行都這樣想:都這樣做。


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